而1980年代后欧美楼市中置买物业的主力，就普通人而言普遍是工作和家庭都安定下来的中年人。这一阶段，生活的重心逐渐调整到关注后代成长及自身二三十年后的晚境时光了，不打算再折腾和挪窝了，于是才构筑自有的安乐窝，而且收入也能负担得起。

　　间或会出现特殊的情况，比如次贷危机前的美国和英国楼市逐年升温，资产价格的明显飚扬自然引来了大批的投资投机者，大家的主要目的是理财或者说用钱捞外快，与正常的住房消费关系不大。而且，后来美国房地产还出大事了，我们都亲眼目睹了次贷风暴和金融危机，不解释大家也懂的。
　　所以，别看欧美人喜欢玩超前消费、负债消费，其实人家精明的很。年轻时租房子住，在安居这项目上并不明显逊色于有房阶级，收入主要用来“吃喝玩乐”，年纪大了拥有自己的住宅则是水到渠成，老来周游世界或做其它个人感兴趣的事情，人生的美好一样都没耽搁！
　　至于所谓的美国老太太年轻时贷款供房，老了靠房子养老，这个说法在中国是大家耳熟能详，但是追究起来却是子虚乌有。这是前些年国内房地产开发商生造出来忽悠中国二傻子的噱头，美国老太太可真不带这么二的！编排人家美国大妞傻兮兮地透支N多年收入去当房奴也就算了，耽搁了american girls的花样年华，青春损失费您赔得起人家吗？
　　实际上，欧美人也并非只晓得生活等于玩好嗨翻的二百五。人家同样懂的享受工作、享受创造、享受尊敬，这些本来就是人生享受与体验的基本内容嘛！只是男女老少压根不像我们中国人那样相信“吃得苦中苦，方为人上人”的邪，人家可是进化到现代工商文明社会上百年了，社会习俗根本就没有为人上人们留置充分的空间，就算是当上了总统或获得诺贝尔大奖，都不是图着威风和牛掰，而是更看重那份来之不易的社会荣誉。不像咱们，整体上还滞留在后农业社会氛围里，很多人看表面西装革履但实际上依然是满脑袋的高粱花子！

　　日期：2014-09-24 13:01:39
　　相比欧美国家的正常消费观，我国目前是全然倒过来的。买房置业的主力是小年轻，童子们还没吃好喝好，就直接跳级冲刺到最高层级的住房消费了。中国社会的富裕程度与西方发达国家差老鼻子了，但是论住宅自有率却目前是杠杠滴世界第一。这不科学啊！

　　要说为何我国就把一般的消费梯次规律给扭曲或者是彻底整颠倒了？原因很多，政府、社会、房地产利益集团乃至消费者都有责任。不过，在哥看来根子也并不难以理解，说白了都是落后闹的！
　　要点就那么几条：
　　首先，我国在上个世纪的国民居住水平太落后，住房城建的缺课与欠债太多。
　　1990年代之前属于标准的福利分房时代。说是福利分房，职工能分配到独立居室的资格很难不说（住房紧张的单位，很多年轻双职工在婚后都难免先在狭小的集体宿舍楼里过渡若干年才能调到正经的住房里），实际上当年连各大中心城市的普通居民住房也在外国人看来近乎于“鸽子笼”。筒子楼、简易楼和平房在80年代中期还都是主流，80前的老同志们应该都还有记忆，而今各城市普遍当作拆迁对象的单元楼在当年都属于高大上的好房子了。现如今烂大街了的高层住宅楼在当年绝逼是难得一见的，偶尔看到一幢巍峨的高楼大厦，那不是涉外酒店就是高校里的留学生公寓。（附图：典型筒子楼照片）

　　所以，当商品住宅在城市逐渐发展起来后，原先苦逼了多年的城市居民，只要家庭经济能力支持的，通常会考虑买房子搬家，咱老百姓谁家不想住好、住宽敞、住透亮些啊！90年代中后期和新世纪的头几年，各大城市里新建设的现代社区（哥说的主要是外表而非住宅本身的品质），其主力消费群体就是传说中的改善型住房需求。
　　日期：2014-09-24 13:03:06
　　2003年以后的情形出现了极大变化。
　　首先是政府将房地产确定为支柱产业来发展，同时引进了国外按揭促销的做法。更关键的是加入WTO后的我国伴随经济快速发展出现了人口流动性剧增的全新态势，进城务工者大规模地涌入沿海经济发达地区和各大中心城市，天南地北的异乡人以谋生的城市为新家园而舍弃故乡，还有扩招后的大学如磁铁一般年年吸引来数百万学子。再有，就是伴随着经济高速增长，我国的货币供给进入了前所未有的迅猛膨胀时期。

　　城市新人们自然会努力争取全面融入所在城市，早日结束漂浮状态，而最基本的途径就是在心仪的地方买房和落籍，如此才能真正扎根落户，成为与老市民们享受同等城市福利待遇的新市民。
　　在各大城市规模可观的流入人口中，经商阶层的购房支付能力是相对有基础的。在事业有成的前提下，依靠家庭财富积累甚至是短期负债，不少人能够买的起城市住房。而大多数打工者和走上社会没几年的大学毕业生，正常情况下是心有余而财力不足。不过，相比1990年代的购房者要幸运很多，新世纪中国的宽松金融环境和银行按揭房贷政策弥补了相关人等的支付力缺陷，坚决的购房者可以借助杠杆完成撑杆跳高，圆了自己的城市梦。因为上述城市新居民的购房意愿更强烈更迫切，他们就构成了所谓的刚需。

　　日期：2014-09-24 13:03:56
　　部分老市民家庭的改善需求+大多数新市民的城市安居需求，这样大力发展房地产的底气就来了。房地产行业属于资金密集型产业，住宅供给需要较长周期，于是在很长的时间里房地产市场处于供不应求状态，房价逐年上涨的基础也就有了！
　　日期：2014-09-24 13:05:24
　　第三，中国相比发达国家各方面都很落后，尤其是社会管理水平和民众经济素养。
　　我国至今依然在向现代国家、现代社会转型的路途上蹒跚而行，整个国家氛围属于明显的后农业社会。
　　在摸着石头过河的人们中，司职社会管理的政府面对新任务新形势是边干边学，不仅时常表现出观念的陈腐和动作的笨拙，旧时代的不良官场鄙俗也顽强地污浊着新时代。
　　普通老百姓（包括政府官员、公务员和金融从业者）则普遍经济素养太差、金融意识原始，发达国家在中学阶段就会系统传授中学生一些基本却重要的经济学常识和理念，我们是大学经济专业教的东西都脆弱不堪。
　　日期：2014-09-24 13:06:03
　　于是，有意思的现象出现了：
　　对少数头脑灵活的人来说，在求财求富的路上确实走得很快很开放，但是缺乏健康理念引导和规范环境的约束，所以是学好不易学坏很快，加上折腾各种幺蛾子是Chinese style农民意识的传统强项，最终国人练就的无敌经商术基本都是蝇营狗苟的钻营之术、投机之术。

　　而大部分朴实却愚昧的人们，则很容易被人忽悠而着了奸商们的道！