关于人民币的信用基础是土地。这个土地有狭义与广义的区别，狭义的土地仅仅指目前国家通过招拍挂出让的土地，这个土地意义简单的说是地皮。这个地皮一般用途是盖楼或者建设工厂，而广义的土地包括土地下面的矿产资源与土地上面的劳动力资源——中国出口的商品实际就是土地下面的矿产资源+土地上面的劳动力资源结合的初级加工商品。狭义的土地——地皮是人民币国内信用的基础，广义的土地是人民币对外的信用基础。

　　日期：2013-11-07 11:00:58
　　关于房地产，先驳斥一下最近几年流行的泡沫论。房地产有没有泡沫，我不知道，不过看了最近几年一些流行的观点，感觉却不大靠谱。持有泡沫论的专家其论点无非是一个房价收入比。比如，国际上居民与房价的收入比一般是6——也就是一个家庭6年的收入能够买一套房子是合理的，而中国特别是大城市，房价收入比已经达到几十——所以房价泡沫严重。这些所谓的专家大概是洋墨水喝多了，不研究中国的具体情况，关在书斋里闭门造车一些所谓的“经济模型”就出来胡说八道。

　　在国外特别是发达国家，其城市化已基本完成，城市人口固定。在这样一个静态的环境中，算房价收入比是合适的，而中国正处于城市化进程中，外来人口如同潮水一样涌进城市，城市几乎每年的人口数量都在变化，特别是房地产领域，在大中城市买房的人群超过50%以上都是外来人口（在一线大城市。60%的房子是外地人在购买），你不计算这块最大外来买房人群收入，却用当地居民收入来推算房价收入比，靠谱吗？

　　房地产市场的根本在于需求。房地产市场的需求大致分为：刚需、改善性需求、投资等三部分。
　　我们首先来研究刚需，广义的刚性需求包括：城市化进程需求（外来人口）、新增人口成家（结婚）、生活方式变化（如离婚、三代人分家）、小孩读书等等。其中，前两者是新增家庭（户数）的绝对增量，后两者是现有家庭（户数）的存量裂变产生的相对增量。
　　首先是绝对增量：虽然我国的分配体系对国民不利，但是有2个因素决定了未来8-10年农民工收入可能有较大的提升，其一，用工荒让一线工人的收入大幅度增加（这个问题在后面将专门分析原因）。目前一线工人，包括建筑工地、装修工地的技术工人（木工、水电、漆工、砖工）、快递、空调安装、洗脚按摩等工人收入已经相当可观，基本在5000——6000以上，甚至上万；其二，有限的土地改革将赋予农民一定的财产权，这些财产权（包括土地承包、宅基地、房产）在经济水平较高的地区——如长三角、浙江、珠三角、京津地区，会给农民带来直接的财产收入。综合这两个因素，随着城市化水平的提高，新增外来人口购房还有相当大的潜力。而城市新增人口成家带来的购房需求，由于受计划生育的影响，我国城市新增人口呈下降趋势，这块需求增长呈下降趋势。

　　其次是相对增量。这块可以从家庭人口数量变化看出趋势。12年前，中国家庭平均人口大致是3.5——3.6，6年前是3.1，2012年是2.9，家庭小型化趋势十分明显。虽然从目前2.9的平均人口数量来看，未来增长潜力已经不大。但是，由于中国家庭绝对数量庞大，单个家庭平均人口每降低0.1人，就将释放出1500多万新增人口，4-5亿平米的新增需求。
　　综合上述分析，我们可以得到第一个结论：未来8-10年内，刚性需求还有较大的潜力。
　　那么改善型需求呢？所谓改善型需求句是老百姓提升生活品质的需求。比如，住电梯楼的换成洋房，住洋房的换成别墅。只要经济能保证持续增长，这一块需求相对稳定。

　　投资。中国民众投资渠道狭窄，股市又基本成了权贵的提款机。房地产就成了民众最好最安全的投资渠道。近10年来民众投资房产几乎没有亏本的案例。实际上房地产投资隐含了深刻的经济逻辑。
　　在政府对经济具有强大的控制力背景下，GDP增长速度一定大于基准贷款利率（否则投资就会大幅度萎缩），房地产作为能拉动50几个产业的支柱产业，其产业增长水平一定高于GDP（即社会各个产业平均增长水平）。（打个简单的比方：一个班级成绩好的同鞋其成绩一定高于班级平均成绩）。而房价的增长与产业的增长是正相关，所以基本可以这样认为：房价增长幅度＞GDP增长幅度＞基准贷款利率。（目前5年以上贷款利率为6.55%，所以，GDP的最低幅度克强总理在今年7月明确表态不允许低于7）。

　　请大家一定记住这个基本公式：房价增长幅度＞GDP增长幅度＞基准贷款利率
　　考虑到房地产投资一般都有金融杠杆，所以对房地产投资成为收益非常高的选择：
　　以总价100万的房产为例，假设贷款利率为5.5%，GDP为7，房价增长幅度为10%，首付3成为30万，这30万年回报为3万，贷款70万，房价增长幅度—贷款利率=4.5%，70万×4.5%=3万，年总回报为6万，投资回报率达到20%。如此安全又高额的回报是房地产投资旺盛的基础。虽然政府宏观政策一再打压房地产投资，但是，只要这个房价增长幅度＞GDP增长幅度＞基准贷款利率这个基本逻辑不动摇，投资市场就一定存在。而且一旦对房价预期出现大变化，投资市场的反弹将相当惊人。

　　结论：至少在未来8—10年内，房地产市场还有较大的潜力。主要表现在：刚需潜力较大，改善型需求稳定，投资需求旺盛。在经济保持持续增长的背景下，房地产—土地市场与土地财政——人民币币值稳定就能形成一个完整的链条，成为中国经济体系的核心骨架。
　　这个链条的意义在于：只要房地产市场没有问题，土地市场就没有问题，而土地市场没有问题，人民币币制稳定就没有问题，反过来也可以这样理解，只要人民币币值稳定，土地市场就没有问题，也就是房地产市场也不会有大的问题。这个链条的深层次意义在于，政府不可能真正打压房地产，否则就会动摇人民币的基础也就是动摇自己的经济基础。
　　但是这链条成立的前提就是经济能保持持续增长（增长幅度不低于7），经济如果不能保持持续增长，房地产刚性需求要萎缩，改善性需求要大幅度下降，投资更要观望，这个链条就会动摇。
　　那么，经济能保持持续增长吗？
　　日期：2013-11-07 16:24:51

　　关于经济能否继续持续增长，经济学界争议很大。比如有官方背景的林毅夫先生就认为中国保持8以上增长20年内没什么问题，而许小年先生却认为中国经济增长已经走到尽头，寒冬已不可避免。众说纷纭，莫衷一是。
　　其实，只要你抓住经济增长的基本脉络，普通人一样可以看清经济增长的前景。
　　什么是经济增长？经济增长的本质就是劳动效率的提高。
　　一个小型的经济体经济增长可能有更多的选择，而中国作为一个超大型经济体，其经济增长——特别是保持7以上的中高速增长，其途径大致有三个。