日期：2010-5-19 15:06:00

　　作为一个体制边缘的技术人员，我因为工作的关系，几年来与ZY及地方政府的官员们有些接触（主要是后者），我指的就是处在土地财政与房地产调控漩涡核心的那些人。在新政满月后，房地产销量的剧减与高房价的坚挺让市场产生了更多的声音，我希望通过我的观察与思考，推测出房地产调控未来可能的走向与手段。至于结论是否正确，很难说，我的知识面有限，得到的信息也很有限，只是从我的角度得出的一些看法，大家看看就好。

　　闲言少叙，进入正题。

日期：2010-05-19　15:23:32

　　1、关门打狗（417新政及地方细则）
　　在我看来，417新政的核心在于：消灭小炒家和刚需们的接盘能力。这一步极其重要，而且必须作为第一招打出，原因很复杂也很简单，目的就是要先把成交量打压下来，套牢一部分炒房者和高位接盘人，不能让他们带着钱跑掉，也不能让穷人刚需们在这个泡沫高点进去接盘，北京的细则甚至规定每个家庭只能新购一套房，就是要把成交量压下去。但是zy政府并不指望也不希望这个阶段房价大幅下降，之后的动作会一步步实现高层的意志。

　　按照前两年流行的一句话来说，zy正在下一盘很大的棋。不信我们走着瞧。

日期：2010-05-19　15:57:10

　　2、让市场胶着，扩大民意对“调控不力”的不满
　　前面我们谈到，417新政的设计目的只是先把成交量打下来，但很难会对高房价形成打压。但是zy政府不会马上推出新的强力调控措施，因为我们需要看清一点：目前权力、资本与民意之间的互动关系远比以前要复杂，任何一个政策出台，都会有人受益同时另一部分人受损，而中国早已不再是毛邓的威权时期，因此某一政策的出台有时必须要借助外部的力量才能实现。说得委婉些，这叫顺应民意，说得露骨些，就是操纵民意来打败反对者。但只要这种操纵的结果是对大多数老百姓有利的，我也就没有怨言。

　　从上面的分析来看，我认为房地产调控的后续政策在出台前，需要一些事件来扩大民意对“调控政策不够猛烈，高房价没降下来”的不满，媒体也会见风使舵并渲染报道。于是zy政府借助社会舆论的力量，推出自己的新调控政策。

日期：2010-05-19　16:26:29

　　3、这次调控的终极目标是什么？
　　这个问题我估计谁都答不上来，包括政策的制定者，因为终极目标可以被设定，但是可能会随着形势的变化而调整。
　　前面有人说“又来个下棋的”，呵呵，前两年我们在军网最喜欢嘲笑的就是那句“zy正在下一盘很大的棋”。至于这次调控的终极目标，以及如何分阶段陆续出台各类调控政策，从417新政推出前的喧闹与纷繁可以看出，这次调控政策的出台是比较仓促的，因此，我不太相信417的时候zy已经制定出完整而详细的楼市调控路线图。但是，这并不意味着zy缺乏目标，只是考虑到目前国际国内经济形势的复杂与不确定性，zy政府需要根据形势的变化，来不断调整自己的目标。什么时候说什么话，摸着石头调控楼市，在调控中研究调控，可能是这次调控的主旋律。


日期：2010-05-19　17:01:47

　　继续探讨调控终极目标。
　　这是不是一个伪命题呢？如果没有目标，那现在的调控岂不是成了暂时安抚老百姓的鸦片？调控如果半途失败的后果大家都清楚，没人愿意看到。
　　说说分税制与土地财政，现在都被说烂了，但我觉得这是本次房地产调控的核心之核心。如果我没有在工作中对地方政府搞土地财政的实际感受，单凭网上的一些数据，诸如土地财政占当地政府收入比例多少多少之类的，恐怕还是很难理解这次调控的目标。有的地方政府，为了抬高本地地价，成心控制土地出让数量，制造土地供应紧张，甚至在某一段时间内以某种堂而皇之的理由“暂停土地出让”。也有比较惨的，08年调控的时候，有一次我去某地出差，该市的一个局长跟我说他们公务员都已经两个月没开工资了，原因是被调控得没什么卖地收入。。。。。

　　所以，在目前的中央地方分税制下，有些地方政府对土地财政的依赖是没有办法的事情。但是这种模式的弊端显而易见，现在到了应该有所改变的时候了。

日期：2010-05-19　17:49:09

　　可能的目标：让房产税逐渐成为地方政府的重要财源。
　　我的观点是：房产税（即变通后的物业税）并不是一个简单的调控高房价的临时工具，而是让地方政府得到一个长期而稳定的收入来源。
　　可以明确地说，中国的高速城市化时期即将成为过去时，尽管还有几亿农民需要被城市化，但是指望以后像过去十年那样疯狂卖地搞土地财政，将土地财政长期保持在高位几乎是不可能的，我认为这就是推出房产税的主要经济动因。至于说用房产税打击楼市投机，应该是有效果的。但在我看来，这也是社会舆论被成功“引导”的结果——老百姓希望高房价降下来，发现怎么调控都降不下来，于是很多老百姓主动要求政府出台房产税（当然也有很多反对者）——于是政府推出房产税就貌似具备了广泛的民意基础。

　　在很多人看来，房产税是为了在短期内打击楼市投机用的，但它的本质是为地方政府建立一种长期稳定的税源。

日期：2010-05-19　18:26:14

　　4、楼市调控：政府手里还有哪些牌可以出？
　　发改委前两天放风出来说，如果达不到预期调控效果，还会有其他楼市调控措施出台，会是什么措施？
　　加息？房产税？信贷？交易税？廉租房？还是杀几个“调控不力”的地方官给猴看？
　　发改委是个很有意思的系统，很多人都喜欢叫它“倒金字塔”，用来形容这个系统的权力特点——国家发改委权力大得惊人，到了省、市一级，权力就小多了。我不太喜欢发改委的官员，官老爷味道太重，拽的要死。前段时间发改委说4万亿没有流入楼市，但是很快就被央行捅了一刀，应该是有人在幕后支持央行说话。

日期：2010-05-19　19:18:00

　　5、下一步调控：房产税开始试点，让非试点城市饿下去
　　据说北京上海将被率先试点，其他城市看戏。房产税的征收政策还没出台，我觉得房产税的大方向将是“先少收，后多收”，政府先让大多数人接受这个新东西（其实是旧瓶装新酒），站稳脚跟后，再逐渐扩大征收范围。本帖的前面说“关门打狗”，就是政府先用417新政来消灭大量接盘群体，让企图高位出货的炒家跑不出去，房产税就是打狗棒，政府希望打的是投机客。当然，作用会有一定局限性，比如有些炒房客用的都是别人的身份证去买房子，买500套房子从麻袋里掏出500个身份证，套套都是“第一套”，早期的房产税恐怕难以伤到这些人。但还是会有相当一部分“老实本分”的炒房者被打狗棒击中，不是温州炒房团，而是那些手上有3~5套房子的小中产阶级（倒霉的永远不是坏事干的最多的人）。

　　房产税开始试点后，由于房产税对楼市投机的遏制作用开始显现，且楼市成交量持续低迷，市场对后市难以乐观，这将导致大多数城市的土地财政举步维艰，地方政府的收入大幅下降。几个月后，地方政府的财政状况就会恶化，到了那个时候，就不是zy政府要求地方政府开征房产税了，而将是地方政府求着zy让他们开征房产税——甭管能收多少，好歹也是铁杆庄稼，而且前途一片光明。


日期：2010-05-19　20:15:17